原標(biāo)題：“因城施策”意味著什么，房價會降還是會漲?

“堅持房子是用來住的,、不是用來炒的定位,，因城施策，促進房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展,。”這是今年政府工作報告中有關(guān)“涉房”表述,。據(jù)了解，這是繼2018年政府工作報告提出“房住不炒”后,，再次提出“房住不炒”,，2019年并未提及。

外界關(guān)心,，這番表述背后有何考慮?對于房地產(chǎn)市場,，又將產(chǎn)生什么影響，房價是會降還是會漲呢?

房住不炒的主基調(diào)未變

今年兩會上,，政府工作報告強調(diào),，“堅持房子是用來住的、不是用來炒的定位,。”

專家指出,，中央多次強調(diào)“房住不炒”傳遞的信號是，這將是很長一段時間內(nèi)我國房地產(chǎn)市場調(diào)控的主基調(diào),，一方面強化了房子居住品的定位和功能,，另一方面淡化弱化其投資品的炒作功能，這有利于降低房地產(chǎn)金融風(fēng)險,，促進樓市平穩(wěn)健康發(fā)展,。

就房地產(chǎn)的居住功能而言，北京市房地產(chǎn)法學(xué)會副會長兼秘書長,、首都師范大學(xué)教授趙秀池表示,，目前我國仍處于城市化加速階段。2019年城市化率為60.6%,，按保守估算,，每年大約1200萬人口進城，所以城鎮(zhèn)的住房需求還在不斷增加,。一方面需要為新進城居民解決住房問題,，另一方面原來的城鎮(zhèn)人口的住房需求也還有不少缺口。 為了滿足居民日益增長的住房美好愿望,，隨著城鎮(zhèn)人口的不斷增加,，住房的供應(yīng)必須不斷增加，直到城市化目標(biāo)完成，這個趨勢不會改變,。

從炒作風(fēng)險來看,，目前房地產(chǎn)市場面臨著“三高”風(fēng)險。一是房價高;二是庫存高;三是杠桿率高,。2019年底,，個人住房貸款余額30.07萬億元，同比增長16.7%,，過高的住房信貸不僅透支購買力,，而且還將擠壓其他消費。

上海易居房地產(chǎn)研究院智庫中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進對此表示,，盡管房地產(chǎn)市場面臨很大的壓力,，但是房住不炒依然要堅持，近期全國各地也在積極管控房地產(chǎn)業(yè)務(wù),，尤其是中介業(yè)務(wù)等,，說明穩(wěn)價格、穩(wěn)交易依然是政策面基本導(dǎo)向,。

趙秀池認(rèn)為,，在“房住不炒”的定位下，主管部門和地方既要通過制度設(shè)計嚴(yán)控炒房,，又要大力發(fā)展租賃市場,，建立租購并舉的住房制度，給承租人賦權(quán),，通過減免稅收加大對個人房東和租賃機構(gòu)的支持力度,，增加租賃住房的供給，減少住房市場的購買壓力,。

更強調(diào)城市政策的靈活性

本次政府工作報告還提出,，“因城施策”。

嚴(yán)躍進表示,，此次兩會重提“因城施策”,，其含義在于希望各地基于樓市實際情況來決定具體實施政策，為各地政策松綁提供了更大的空間,。實際上今年各地土地交易和房屋交易都很弱,，各地進行政策放松是有必要的，市場交易只有穩(wěn)定,，樓市才能發(fā)展得更好,，預(yù)計兩會后政策放松概率加大。

趙秀池對此表示,，下一步要落實地方政府的主體責(zé)任,，因為只有地方政府對當(dāng)?shù)厍闆r比較了解,，也才能做到因城施策，平衡供求關(guān)系,，促進房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展,。

從中央布局來看，因城施策絕非坐視不管,，讓地方隨意決策,。

根據(jù)住建部部署，目前正推進全國一張網(wǎng)建設(shè),。

即各地建立以房屋網(wǎng)簽備案數(shù)據(jù)為基礎(chǔ)的房地產(chǎn)市場監(jiān)測體系，為房地產(chǎn)市場調(diào)控提供數(shù)據(jù)支撐和決策依據(jù),，促進房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展,。市、縣住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部門應(yīng)當(dāng)及時完善房屋網(wǎng)簽備案系統(tǒng),，按照房屋網(wǎng)簽備案業(yè)務(wù)操作規(guī)范要求,，統(tǒng)一流程開展房屋網(wǎng)簽備案工作，及時獲取和上傳交易數(shù)據(jù),，實現(xiàn)新建商品房,、存量房網(wǎng)簽備案全覆蓋。

趙秀池對此表示,，對于地方而言,，通過網(wǎng)簽備案系統(tǒng)能夠更加準(zhǔn)確地掌握當(dāng)?shù)氐淖》啃畔ⅲ�進而制定正確的房地產(chǎn)調(diào)控政策,，穩(wěn)定社會預(yù)期,，其因城施策更加有的放矢。對于中央而言,，通過全國一張網(wǎng)建設(shè),，有利于中央對地方樓市調(diào)控進行監(jiān)管，同時也能夠更加全面地掌握全國樓市動態(tài),，從全國層面對市場進行監(jiān)控研判,。

房地產(chǎn)市場依然存在較大空間

今年的政府工作報告還指出，“促進房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展”,。

嚴(yán)躍進表示,，房地產(chǎn)發(fā)展目標(biāo)依然是平穩(wěn)健康發(fā)展，就當(dāng)前樓市情況看,，市場交易偏弱,、樓市投機依然較多、部分貸款資金繼續(xù)進入房地產(chǎn),，這都是后續(xù)需要重點關(guān)注的內(nèi)容,。

嚴(yán)躍進表示,，相比而言，“不將房地產(chǎn)作為短期刺激經(jīng)濟的手段”,、“落實地方政府主體責(zé)任”等內(nèi)容沒有寫入此次兩會報告,，這也使得各地在平衡房地產(chǎn)和宏觀經(jīng)濟關(guān)系、鼓勵地方政府穩(wěn)定房地產(chǎn)方面有更大的作為,。

中國社科院財經(jīng)戰(zhàn)略研究院住房大數(shù)據(jù)項目組組長鄒琳華此前告訴中國新聞周刊,，在保持市場平穩(wěn)發(fā)展的背景下，加上疫情的影響,，今年房價大幅上漲的基礎(chǔ)并不存在,。

此次，政府工作報告還提出,，“深入推進新型城鎮(zhèn)化,，發(fā)揮中心城市和城市群綜合帶動作用。完善便民設(shè)施,，讓城市更宜業(yè)宜居”,。

趙秀池表示，這也是樓市的一大脈動,。新型城鎮(zhèn)化建設(shè)中,，城市群的發(fā)展非常重要，城市群的發(fā)展可以起到1+1大于2的效果,。城市群發(fā)展中,，每個城市要找好自己的定位，與城市群中的中心城市和其他城市錯位發(fā)展,，互相扶持,。因此，城市群要做好城市群規(guī)劃,，確定各自的產(chǎn)業(yè)發(fā)展定位,，進而確定各城市需要的崗位。

嚴(yán)躍進表示,，完善便民設(shè)施的類似表述,，之前相對是比較少的，這有兩個重要含義,。第一,，城市發(fā)展不局限于住房建設(shè)，更強調(diào)宜居性,，后續(xù)補短板是重要的內(nèi)容,，尤其是在城市公共設(shè)施等方面會強化，包括老舊小區(qū)改造等都是重要的發(fā)力點,。第二,，城市的功能定位更加清晰,，“宜業(yè)宜居”成為關(guān)鍵，后續(xù)預(yù)計城市建設(shè)將獲得更多的財政支持,，尤其是在綠化率提升,、新基建建設(shè)、公共醫(yī)療衛(wèi)生設(shè)施建設(shè)等方面會發(fā)力,，這對于房地產(chǎn)發(fā)展也具有積極的作用,。