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有關(guān)文獻顯示，公攤面積包括電梯井,、管道井,、樓梯間、垃圾道,、變電室,、設(shè)備間、公共門廳,、過道,、地下室、值班警衛(wèi)室等,。公攤面積是業(yè)主花費真金白銀購買的,，在一定程度上提高了環(huán)境配套等公共公用設(shè)施質(zhì)量。

申論熱點獨家模擬預(yù)測題及詳細解析

【模擬預(yù)測題】

【小區(qū)里五花八門的廣告越來越多,，屬于公攤面積的電梯,、樓道、門廳等地都能見到,。那么,，你是否想過,，物業(yè)公司是否有權(quán)出租小區(qū)公攤面積中的廣告位?這部分收入究竟應(yīng)該歸誰?請談?wù)勀銓Υ耸碌目捶?】

物業(yè)公司這樣做是否合法?以電梯廣告為例，我們首先看一下電梯的所有權(quán)到底歸誰,。

據(jù)2000年開始實施的《房產(chǎn)測量規(guī)范》,，電梯井、樓道間,、公共門廳等都屬于分攤的公用建筑面積,，即“公攤面積”。

舉個例子,，你花400萬買了100平米的房子,，得房率70%，實際使用面積只有70平米,，被“偷”掉的30平米就是公攤面積,，這里包括電梯的面積。

也就是說,，業(yè)主們用4萬/平米的價格買下了小區(qū)的電梯面積,，而一些物業(yè)公司卻在未告知業(yè)主的情況下用電梯出租廣告賺錢。

“這一做法侵犯了業(yè)主對于共有部分的管理權(quán)和公共收益的所有權(quán),。”北京云通律師事務(wù)所主任閆兵說,，《物權(quán)法》規(guī)定：

業(yè)主對建筑物內(nèi)的住宅、經(jīng)營性用房等專有部分享有所有權(quán),，對專有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的權(quán)利,。

《物業(yè)管理條例》規(guī)定：利用物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備進行經(jīng)營的,，應(yīng)當(dāng)在征得相關(guān)業(yè)主,、業(yè)主大會、物業(yè)服務(wù)企業(yè)的同意后,，按照規(guī)定辦理有關(guān)手續(xù),。業(yè)主所得收益應(yīng)當(dāng)主要用于補充專項維修資金，也可以按照業(yè)主大會的決定使用,。

今年8月27日,，《民法典各分編(草案)》提請十三屆全國人大常委會第五次會議審議，其中,，物權(quán)編草案加強了對建筑物業(yè)主權(quán)利的保護,。

“實踐中，一些物業(yè)服務(wù)企業(yè)未征求業(yè)主意見擅自改變共有部分的用途或者利用外墻,、電梯張貼廣告等營利,。對此，草案增加規(guī)定，改變共有部分的用途或者利用共有部分從事經(jīng)營活動應(yīng)當(dāng)由業(yè)主共同決定,。”全國人大常委會法工委主任沈春耀介紹說,，草案還明確，共有部分產(chǎn)生的收益屬于業(yè)主共有,。

根據(jù)2000年開始實施的《房產(chǎn)測量規(guī)范》,，分攤的公用建筑面積有：電梯井、管道井,、樓梯間,、垃圾道、變電室,、設(shè)備間,、公共門廳、過道,、地下室,、值班警衛(wèi)室等，以及為整幢服務(wù)公共用房和管理用房的建筑面積,，以水平投影面積計算;共有建筑面積還包括套與公共建筑之間的分隔墻,，以及外墻(包括山墻)以水平投影面積一半的建筑面積。

也就是說,，上述屬于小區(qū)公攤地方的廣告收益屬于業(yè)主共有,。

這筆錢該如何分配?

有些小區(qū)通過業(yè)主委員會，與物業(yè)很好地解決了廣告收入問題,。

據(jù)陜西廣播電視臺報道,，西安世家星城小區(qū)業(yè)委會與物業(yè)簽訂合同，約定了電梯廣告收入的分配事宜,。

2017年，世家星城小區(qū)158部電梯帶來近20萬元收益,，有三成留給物業(yè)公司作為日常經(jīng)營,、管理的費用，另外七成在業(yè)主代表的監(jiān)管下,，用于小區(qū)的公共設(shè)施建設(shè),。

據(jù)了解，從物業(yè)公司和廣告公司談判報價,，到最后業(yè)主代表審查驗證等一系列程序,，業(yè)主代表都要全程參與，保證了小區(qū)公共收益的公開透明,。