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4006-01-9999
    房價(jià)是樓市永恒的話題,,同時(shí)也是老百姓一直關(guān)注的問題。近年來房價(jià)的飛漲不僅給人們帶了經(jīng)濟(jì)上的問題,,也帶來了心理上的恐慌,。那么,如何才能控制房價(jià)呢,?我認(rèn)為應(yīng)該從“擴(kuò)大有效供給,,疏解過度需求,降低生產(chǎn)費(fèi)用,,壓縮利潤空間”這四個(gè)方面入手,。具體來說包括以下幾點(diǎn):
    第一,調(diào)整輿論導(dǎo)向,,推動(dòng)需求分流,。要通過正面宣傳使廣大居民認(rèn)識(shí)到,在社會(huì)主義初級階段,,國家財(cái)力有限,,人民群眾收入水平也不高,現(xiàn)階段我們不可能做到每一個(gè)家庭都“居者有其屋(產(chǎn)權(quán)房)”,,而只能盡力做到“居者有屋住”,。絕大多數(shù)家庭解決住房問題只能是“自住其力,量力而行,,租購并舉,,梯度改善”,即有條件者可買房,,實(shí)力足的可買新房,、高檔房,、大房;實(shí)力差者可買二手房,、低檔房,、小房;暫時(shí)沒條件的應(yīng)先租房,,等條件具備時(shí)再買房,;實(shí)在租不起房的“雙困戶”則可向政府申請“廉租房”。通過引導(dǎo),,要使暫時(shí)缺乏購房能力的低收入家庭和就業(yè)不久的年輕人消除急躁情緒,,不要勉強(qiáng)擠在買新房的一條道上,將需求轉(zhuǎn)向二手房市場和租賃市場,。
    第二,,通過擴(kuò)大供給達(dá)到“有限過剩”,,以消除房價(jià)上升過猛的推動(dòng)力,。在統(tǒng)籌兼顧、規(guī)范操作的前提下,,適度擴(kuò)大建設(shè)用地供給和房地產(chǎn)開發(fā),、消費(fèi)信貸的投放。
    第三,,在繼續(xù)建設(shè)配套商品房的同時(shí),,應(yīng)選擇適當(dāng)區(qū)位,推出一批土地,,定向建造面向中等偏下收入家庭和非重大工程動(dòng)遷家庭的經(jīng)濟(jì)型商品住宅,。
    土地出讓金、配套費(fèi)適當(dāng)減免,,市政增容費(fèi)適當(dāng)優(yōu)惠,,設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)嚴(yán)格控制,,力求經(jīng)濟(jì)實(shí)用,,銷售價(jià)通過招投標(biāo)加以鎖定,由有關(guān)部門實(shí)行監(jiān)督,。動(dòng)遷戶和住房建筑面積低于人均15平方米,、人均收入低于中低收入水平線的本市居民家庭可以申請輪候購買。購房者限于自住,,不得出租牟利,,3或5年內(nèi)不得上市轉(zhuǎn)讓。違反規(guī)定者一經(jīng)發(fā)現(xiàn),,即按原價(jià)減折舊后強(qiáng)制回購,。
    第四,,由市里統(tǒng)籌選址,在中環(huán)線兩側(cè)(主要在外側(cè))劃出一定量的土地,,定向建造一批面向市區(qū)動(dòng)遷戶并只租不售的“租屋”,。
    土地出讓金、住宅配套費(fèi)適當(dāng)減免,,或由市財(cái)政從土地收益中撥款明補(bǔ),。市政增容費(fèi)適度優(yōu)惠,設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)由市里統(tǒng)一核定,,戶型力求緊湊實(shí)用,,造價(jià)在中標(biāo)時(shí)鎖定。
    “租屋”建設(shè)和經(jīng)營實(shí)行公開招標(biāo),,中標(biāo)企業(yè)作為產(chǎn)權(quán)人以收取“頂費(fèi)”,、租金作為回報(bào)。為維持“租屋”建設(shè)資金的良性循環(huán),,市里可考慮發(fā)起建立房地產(chǎn)投資信托基金,,以租金收入的現(xiàn)金流為依托,向機(jī)構(gòu)投資者和自然人發(fā)行,,基金年回報(bào)率掌握在3.5%~4%左右,,這樣能籌集起大批資金供滾動(dòng)開發(fā)。
    第五,,盡早改革房地產(chǎn)合一的粗放型開發(fā)模式,,推行“大地產(chǎn),小房產(chǎn)”,,土地開放和房產(chǎn)開發(fā)兩次招標(biāo)分段進(jìn)行的專業(yè)化,、集約化開發(fā)模式。
    目前房地產(chǎn)開發(fā)商的超額利潤主要來自開發(fā)期間的地價(jià)自然增值,。新模式將土地開發(fā)剝離出來,,以競標(biāo)方式讓大地產(chǎn)商墊資成片統(tǒng)一開發(fā),變成熟地后由政府按成本加合理利潤的中標(biāo)價(jià)回購,,再根據(jù)樓市供求情況,,按規(guī)劃條件分期切塊、公開招標(biāo)拍賣,。這種方式可縮短開發(fā)周期,,降低開發(fā)成本,并使開發(fā)期間的土地級差增益大部分收歸國家支配,,政府可將這部分額外收益用于補(bǔ)貼舊區(qū)改造,、廉租屋和“租屋”的投資建設(shè)。
    第六,,調(diào)整稅費(fèi)政策,,降低投資門檻,,鼓勵(lì)有條件的機(jī)構(gòu)和市民做“房東”,踴躍投資購房用于出租,。
    因?yàn)樽赓U市場的擴(kuò)展必然導(dǎo)致房租水平的合理調(diào)整,,而租金水平的適度下降又將刺激需求分流,引導(dǎo)房價(jià)的合理回歸�,,F(xiàn)在機(jī)構(gòu)只愿當(dāng)開發(fā)商不肯當(dāng)“大房東”,、“二房東”從事住房出租業(yè)務(wù),這同稅費(fèi)負(fù)擔(dān)過重有關(guān),,必須在政策上做出重大調(diào)整,。
(責(zé)任編輯:admin)
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