8月初,，正在內(nèi)部征集意見(jiàn)的深圳市《城市更新條例(草案稿150731)》,，首次提出了“產(chǎn)權(quán)置換按照建筑物使用面積(套內(nèi)建筑面積)測(cè)算,，置換比例(即拆賠比)不得低于1∶1,，但是不得高于1∶1.3”和“如果不愿參與權(quán)益轉(zhuǎn)換和簽訂搬遷安置補(bǔ)償協(xié)議權(quán)利人不超過(guò)5%,，則項(xiàng)目實(shí)施主體可以申請(qǐng)區(qū)政府強(qiáng)制征收不愿參與權(quán)益轉(zhuǎn)換和簽訂搬遷安置補(bǔ)償協(xié)議權(quán)利人的房地產(chǎn)并出售給項(xiàng)目實(shí)施主體”等突破性條款,。

　　城市拆遷無(wú)疑是一個(gè)大難題,，一方面各種強(qiáng)制拆遷事件不斷上演,，另一方面也確有所謂“釘子戶”獅子大開口的案例,。在公平與效率之間，如何找到一個(gè)平衡點(diǎn),，既不讓被拆遷戶利益受損,，又能保持相應(yīng)的城市更新效率，一直都是對(duì)地方政府善治能力的考驗(yàn),。截至目前,，雖然相關(guān)法律越來(lái)越完善，但似乎仍然沒(méi)有找到很好的解決辦法,，相關(guān)的社會(huì)共識(shí)與妥協(xié)諒解并未實(shí)質(zhì)性達(dá)成,。在此背景下，深圳出臺(tái)的這個(gè)辦法,，雖然尚在內(nèi)部征求意見(jiàn),，但的確堪稱“大膽的突破”。

　　首先是明確規(guī)定了拆賠比,，不得低于1∶1,，也不得高于1∶1.3。這意味著，拆遷補(bǔ)償有了“地板”和“天花板”,，不再是交易雙方不受限制的自由談判,。對(duì)此，有專家認(rèn)為,，“拆賠比標(biāo)準(zhǔn)是明顯在收斂這兩年拆賠比的大口子,，將避免開發(fā)商為了轉(zhuǎn)嫁成本推高房?jī)r(jià)，拒絕以城市大部分人利益來(lái)補(bǔ)償小部分人,。”這話的意思是,，被拆遷戶不再能夠獅子大開口，消除了“拆遷一夜暴富”有助于遏制房?jī)r(jià),，從而不再以多數(shù)買房者的利益來(lái)補(bǔ)償少數(shù)被拆遷戶的利益,。神奇的是，在這個(gè)敘述邏輯里,，竟然沒(méi)有開發(fā)商和土地財(cái)政任何事情,。

　　不排除降低拆遷成本會(huì)讓買房者間接受益，但現(xiàn)如今的房?jī)r(jià)顯然不只有開發(fā)成本這一個(gè)決定性因素,。因此,，限制拆賠比，最大的受益者是開發(fā)商,，是土地財(cái)政,，而不會(huì)是買房者。將買房者和被拆遷戶置于利益對(duì)抗的位置,，偷換了拆遷過(guò)程中真正的利益命題,，是非常不負(fù)責(zé)任的。更重要的是,，“不得低于1∶1,，不得高于1∶1.3”的科學(xué)依據(jù)到底是什么?這樣的做法，是否有違“讓市場(chǎng)發(fā)揮決定性作用”的原則?

　　相比拆賠比,，更大的“突破”還是“強(qiáng)制征收”和“強(qiáng)制售賣”的條款,。作為公民私有財(cái)產(chǎn)，被拆遷戶理當(dāng)擁有對(duì)個(gè)人房產(chǎn)談判交易價(jià)格以及決定是否同意交易的權(quán)利,�,？扇绻�按現(xiàn)在披露的草案，個(gè)人將會(huì)失去這一切權(quán)利,，代之以“少數(shù)服從多數(shù)”的強(qiáng)制,。只要不同意的人數(shù)少于5%，那么這部分人將不再有權(quán)對(duì)自身房產(chǎn)說(shuō)了算,，而是必須服從多數(shù)人的決定,。而且,，執(zhí)行這樣的條款，并不需要通過(guò)法律的途徑經(jīng)過(guò)法院的判決,，僅需向地方政府提出申請(qǐng)即可,，而地方政府與開發(fā)商往往本來(lái)就是利益共同體。

　　在依法治國(guó)的理念下,，這明顯有違上位法的規(guī)定,。我國(guó)《憲法》明確規(guī)定，“公民的合法的私有財(cái)產(chǎn)不受侵犯,。”所謂“少數(shù)服從多數(shù)”的“強(qiáng)制征收”和“強(qiáng)制售賣”條款,，顯然有違憲法。在公民合法私有財(cái)產(chǎn)面前,，不能單純?yōu)榱颂岣卟疬w效率搞“少數(shù)服從多數(shù)”,，這與依法治國(guó)理念可謂格格不入。

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