浙江溫州，這個(gè)在改革開放中曾多次產(chǎn)生制度創(chuàng)新的城市,，近日再次被推上了風(fēng)口浪尖。當(dāng)?shù)匾恍┦忻癜l(fā)現(xiàn),，自己的房屋面臨土地使用權(quán)到期的問題,，如果不續(xù)期將無法進(jìn)行買賣交易;如果要續(xù)期,，則必須繳納續(xù)期費(fèi),，這筆費(fèi)用，至少是“目前該房屋價(jià)格”的三分之一,。

雖然溫州有關(guān)部門隨即做出了澄清,，稱媒體誤讀了信息,，目前還沒有真正辦出過一例續(xù)期,，最后的收費(fèi)方案也還沒有定論,，但這已經(jīng)足夠引起輿論場(chǎng)上的一場(chǎng)軒然大波,。

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碼姐：這次溫州的做法,，可以說引起了一場(chǎng)超越這件事本身的風(fēng)波,。這其中的“真問題”到底是什么?

解碼哥：中國所有城鎮(zhèn)土地歸國家所有,，改革開放之初，為了籌措經(jīng)濟(jì)開發(fā)的資金,，中國借鑒了香港的經(jīng)驗(yàn)，推出了“土地出讓金”制度,，以公開拍賣的方式，有償轉(zhuǎn)讓一個(gè)時(shí)期內(nèi)的土地所有權(quán),。這個(gè)期限,，隨后被規(guī)定為不超過70年,。

在溫州的案例中,，相關(guān)房屋的土地所有證年限僅為20年,，目前已經(jīng)到期,，當(dāng)?shù)赜嘘P(guān)部門因此要求所有人繳納“續(xù)期費(fèi)”,。在土地出讓金收入大幅下降的當(dāng)下,，這筆續(xù)期費(fèi)將為地方政府提供一筆新的土地財(cái)政來源,，但顯然會(huì)對(duì)民眾造成較大的負(fù)擔(dān),。

碼妹：那溫州這種做法是不是有法可依?有沒有相關(guān)法律規(guī)定?

解碼哥：事實(shí)上，這次引起爭議的做法背后,，確實(shí)存在著相關(guān)法律規(guī)定缺失的因素。

改革開放后,，中國的土地管理制度一直處于不斷演進(jìn)的過程中,。在1990年國務(wù)院頒布的相關(guān)規(guī)定中，曾明確規(guī)定,，土地使用權(quán)期滿后，國家無償取得土地所有權(quán)和地上建筑等的所有權(quán),。今天看來,，這顯然是不利于公民私權(quán)的，但這就是我們改革的起點(diǎn),。

形勢(shì)總在發(fā)展,，1994年出臺(tái)的《城市房地產(chǎn)管理法》就開始規(guī)定，土地使用者可以申請(qǐng)續(xù)期,，國家“應(yīng)當(dāng)予以批準(zhǔn)”(強(qiáng)制性規(guī)定),，經(jīng)批準(zhǔn)續(xù)期的,，應(yīng)重新簽訂土地使用權(quán)出讓合同，“依照規(guī)定支付土地使用權(quán)出讓金”,。不過,，這部法律中并未對(duì)如何“依照規(guī)定”,、支付多少金額制定細(xì)則,。目前,，各地方政府依據(jù)的就是這部法律,。

2007年,，《中華人民共和國物權(quán)法》橫空出世,。這部被認(rèn)為迄今為止“最好地保障了公民的私有權(quán)”的法律的149條中規(guī)定：“住宅建設(shè)用地使用權(quán)期間屆滿的，自動(dòng)續(xù)期,。”有人據(jù)此認(rèn)為,，“自動(dòng)續(xù)期”就是“自動(dòng)無償續(xù)期”。但《物權(quán)法》條文解釋在具體解釋149條時(shí),，明確提出,，續(xù)期要繳費(fèi)，具體金額由國務(wù)院定,。事實(shí)上,，這個(gè)問題在當(dāng)時(shí)就引起了極大爭議，最后采取的是“模糊化處理”,，先做了原則性的規(guī)定,。這也是中國改革的一條經(jīng)驗(yàn)智慧，希望改革的深化能夠逐步解決這一問題,。

那么,，國務(wù)院是怎么定的呢?關(guān)鍵就出在這兒,。這個(gè)規(guī)定，到現(xiàn)在也沒有出來,。所以,，在上位法缺失的情況下,，各地政府就只能依照自己的“理解”,，開始收取這筆續(xù)期費(fèi)了,。

碼姐：既是這樣,，各地政府的做法應(yīng)該還是有所不同的吧?

解碼哥：確實(shí)如此,。目前地方政府的處理方法主要有兩類,。一種是像溫州這樣,，按照“市場(chǎng)評(píng)估地價(jià)”收取，因此才會(huì)出現(xiàn)65.8萬元總價(jià)的房屋,，要交30萬元續(xù)期費(fèi)的情況,。

另一種,，是深圳等地的做法,，按當(dāng)?shù)氐?ldquo;公告基準(zhǔn)地價(jià)”的35%收取�,；鶞�(zhǔn)地價(jià),，簡單來說,，就是土地的初始價(jià)，即土地在完成拆遷,、平整等一級(jí)開發(fā)后,，政府確定的平均價(jià)格。一間80平米左右的房屋,，延期20年的費(fèi)用大約是4.5萬元,。

相比之下，深圳市的做法顯然給民眾帶來的負(fù)擔(dān)小得多,，也更能為民眾接受,。據(jù)報(bào)道，深圳已經(jīng)有不少業(yè)主根據(jù)這一規(guī)定繳納了續(xù)期費(fèi),。深圳市能采取這樣的做法,，一方面與其財(cái)政條件較好，不必過分依賴“土地財(cái)政”有關(guān),，另一方面,，深圳建市晚，房屋產(chǎn)權(quán)到期的少，新出讓土地多,，考慮到收取過高的續(xù)期費(fèi)會(huì)影響房價(jià),，政府采取了盡量降低收取標(biāo)準(zhǔn)的做法。

碼妹：漲~姿~勢(shì)~了!既然目前土地使用權(quán)年限的問題已經(jīng)成為輿論關(guān)注的焦點(diǎn),，接下來應(yīng)該會(huì)有某些改變發(fā)生吧?

解碼哥：我國的改革開放即將進(jìn)入第四個(gè)十年,，目前土地使用權(quán)年限到期，確實(shí)已經(jīng)成為一個(gè)需要直面的問題,。

土地“70年大限”,，一直被形容為中國房地產(chǎn)市場(chǎng)的“達(dá)摩克利斯之劍”，增加了經(jīng)濟(jì)運(yùn)行的不確定性,，這本身就是一種額外的成本,。消除這種不確定性，是政府的職責(zé)所在,。盡快在國家層面上制定出統(tǒng)一的政策,，改變各地“自行其是”的做法，很有必要,。

在中國房屋土地制度演進(jìn)歷史過程中,，民眾已經(jīng)逐步形成了土地使用年限到期后將自動(dòng)續(xù)期，僅繳納少量費(fèi)用甚至免費(fèi)的預(yù)期,，目前的房屋買賣價(jià)格也是建立在這種預(yù)期的基礎(chǔ)上的,。如果按照溫州的做法，對(duì)續(xù)期收取高昂的費(fèi)用,，可能改變房地產(chǎn)市場(chǎng)游戲規(guī)則,，對(duì)市場(chǎng)造成巨大震動(dòng)。由于房地產(chǎn)涉及面廣,，利益大,，這甚至?xí)�引起公眾�?duì)政府的不滿情緒累積�,？紤]到這一點(diǎn),，及早制定出國家層面的相關(guān)政策細(xì)則，平衡地方政府和民眾的利益訴求,，適當(dāng)向民眾的利益加以傾斜,，就顯得尤為迫切。在這個(gè)意義上,，“深圳經(jīng)驗(yàn)”值得借鑒,。(文/王少喆)

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