今年以來(lái)的房?jī)r(jià)新一輪上漲，再次引發(fā)全民對(duì)于房?jī)r(jià)的熱議,。日前,，香港《商報(bào)》刊文稱，中國(guó)房?jī)r(jià)再次上揚(yáng),，有人以《歡樂(lè)頌》里的相關(guān)對(duì)白引出“今天的房奴都是來(lái)日的千萬(wàn)富翁”的論調(diào),，鼓吹“買房致富”，但目前這股搶房潮可能是“最后的瘋狂”,，將炒房者套牢,。

這不，解碼室里又熱鬧起來(lái),。

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碼姐：“房事兒”似乎每個(gè)月都會(huì)來(lái)一次……也是醉了,，怎么就那么多人相信買房能“致富”呢?

解碼哥：簡(jiǎn)單來(lái)說(shuō)，就是從眾,。其實(shí)普通人未必懂得那么多深?yuàn)W的經(jīng)濟(jì)學(xué)道理,，也不見(jiàn)得能看透什么房市的走勢(shì),，他們就是認(rèn)準(zhǔn)了一點(diǎn)：大家都在買，那我買肯定沒(méi)錯(cuò),�,？上�他們忘了一點(diǎn),，在前景并不明朗的情況下,，多數(shù)人的選擇也可能是錯(cuò)誤的。君不見(jiàn),，去年股市大漲的時(shí)候,，大量從來(lái)沒(méi)有炒過(guò)股的“菜鳥(niǎo)”匆忙入市，最后落得深度套牢,，割肉逃出?

另外，“買房致富”也來(lái)自于過(guò)去的經(jīng)驗(yàn),。過(guò)去三十多年，在經(jīng)濟(jì)高速增長(zhǎng)的背景下,，中國(guó)的房子似乎出現(xiàn)了一個(gè)“只漲不跌”的“奇跡”。經(jīng)驗(yàn)似乎在告訴人們,，買房就是“躺著也能賺錢”,。既然這樣,，那為什么不買?

碼姐：嗯，存在即合理,，盡管不一定正確,。只是，如今買房還是“躺著也能賺錢”的行情么?

解碼哥：過(guò)去幾十年,，從大的周期來(lái)看,，房?jī)r(jià)確實(shí)是在上漲的，但這并不是說(shuō)房?jī)r(jià)就沒(méi)有過(guò)下跌,。就以解碼哥家對(duì)面的一間住宅為例，這間位于北京二環(huán)內(nèi)60平米的住宅,，2015年前掛在中介的價(jià)格是350萬(wàn),，后來(lái)遇上房?jī)r(jià)下調(diào)，據(jù)房東說(shuō),，房?jī)r(jià)一路跌到300萬(wàn)以下,，等了半年才回升。經(jīng)濟(jì)規(guī)律決定了，任何商品都有周期,，世界上沒(méi)有只漲不跌的東西,。美國(guó)如此,，中國(guó)也一樣,。

經(jīng)驗(yàn)發(fā)生效力，必須在前提不變的基礎(chǔ)上,。過(guò)去中國(guó)房?jī)r(jià)的持續(xù)增長(zhǎng),，是建立在經(jīng)濟(jì)快速增長(zhǎng)和城市化快速推進(jìn)等因素基礎(chǔ)上的。而目前中國(guó)經(jīng)濟(jì)增速已經(jīng)減慢,，過(guò)去三十多年的高速增長(zhǎng)已經(jīng)成為歷史,。在高增長(zhǎng)時(shí)期，人們對(duì)未來(lái)收入有著良好的預(yù)期,，會(huì)投資改善居住環(huán)境,、去海南這樣的地方購(gòu)買房產(chǎn)休閑，或是貸款買房獲得收益,，但宏觀經(jīng)濟(jì)下行的背景下,，這些需求都會(huì)下調(diào)。

而城市化這一因素,，也將受到人口拐點(diǎn)出現(xiàn)等新情況的制約,。中國(guó)城市化率，在過(guò)去三十多年從18%一路上升到55%,，距離國(guó)際普遍水平,，大約還有15%的空間。但這15%的增長(zhǎng),，其難度要遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過(guò)之前提高的的30%,。即使戶籍制度進(jìn)一步改革，未來(lái)還能有這么多人口“進(jìn)城”支持房?jī)r(jià)么?并不樂(lè)觀,。

碼妹：可是,，中國(guó)這么大，就這么幾個(gè)特大城市,，集中了最優(yōu)勢(shì)的資源,。“稀缺”這個(gè)屬性不就決定了房?jī)r(jià)會(huì)一直漲下去嗎?

解碼哥：不能這么說(shuō)。價(jià)格的變動(dòng)從根本上說(shuō),，還是靠供求關(guān)系制約的,。一線、二線城市房屋供應(yīng)有限,，但有效需求也是有限的,，說(shuō)“稀缺”就能永遠(yuǎn)漲,，不靠譜。

眼前就有一個(gè)對(duì)比的例子,。論城市的國(guó)際化程度,、居民財(cái)富、土地稀缺,，內(nèi)地哪個(gè)城市能跟香港相比?可香港的房?jī)r(jià)現(xiàn)在比三年前已經(jīng)大幅下調(diào),。學(xué)者易憲容近日撰文，稱在香港,，3,、4年前買入的房產(chǎn)，現(xiàn)在出手基本都要虧損,，多的會(huì)達(dá)到30%的跌幅,。

碼姐：解碼哥，你的意思是房子不會(huì)一直瘋漲下去嗎?

解碼哥：不錯(cuò),。影響房?jī)r(jià)的另一個(gè)重要的因素,，是政府的房地產(chǎn)政策。日前,，《人民日?qǐng)?bào)》刊登“權(quán)威人士”文章,，提出房地產(chǎn)要回歸居住屬性。也就是說(shuō),，房子是讓人住的,，不是用來(lái)炒的，不能用做拉動(dòng)經(jīng)濟(jì)的工具,。這已經(jīng)為未來(lái)的房地產(chǎn)政策定了調(diào),。

中國(guó)房地產(chǎn)的過(guò)快增長(zhǎng)，已經(jīng)威脅到中國(guó)經(jīng)濟(jì)的健康成長(zhǎng),。由于房?jī)r(jià)和勞動(dòng)力價(jià)格的過(guò)快增長(zhǎng),，近年來(lái)，包括日企在內(nèi),，不少中外企業(yè)紛紛轉(zhuǎn)投東南亞國(guó)家,。房地產(chǎn)過(guò)快增長(zhǎng)之下，人們無(wú)心從事實(shí)業(yè),，紛紛跑去炒樓,，靠房地產(chǎn)刺激經(jīng)濟(jì)，越來(lái)越顯現(xiàn)出“飲鴆止渴”的性質(zhì),。這顯然不是政府所希望的,。

在“讓房屋回歸居住屬性”的整體思路指導(dǎo)下，未來(lái)房地產(chǎn)調(diào)控政策有望出現(xiàn)“拐點(diǎn)”,。出于對(duì)今年來(lái)一線城市房?jī)r(jià)過(guò)快增長(zhǎng)的警惕,，中央政府已經(jīng)在一線城市重新加碼調(diào)控政策。未來(lái)二線以下城市的購(gòu)房杠桿率一定也會(huì)下調(diào),，不能允許類似“首付貸”這樣的工具過(guò)分抬高杠桿率,，造成類似美國(guó)次貸危機(jī)式的風(fēng)險(xiǎn)。

此外,，借鑒國(guó)際經(jīng)驗(yàn),，在房屋持有環(huán)節(jié)征稅也是大勢(shì)所趨。不動(dòng)產(chǎn)登記已經(jīng)開(kāi)始,，未來(lái),，財(cái)產(chǎn)稅、遺產(chǎn)稅等增加房屋持有成本的稅收肯定會(huì)推出,，而且時(shí)間不會(huì)很久,。在持有成本增加的情況下，房產(chǎn)究竟是“資產(chǎn)”還是“負(fù)債”,，還很難說(shuō),。

綜合這些因素，中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的基礎(chǔ)性因素已經(jīng)發(fā)生了重要改變,，如果無(wú)視這一改變而一味“搶房”的人,，很可能會(huì)成為真正的“接盤(pán)俠”。“搶房有風(fēng)險(xiǎn),，入市須謹(jǐn)慎”,，應(yīng)該是能給予他們最善意的忠告。

(文/王少喆,，中國(guó)現(xiàn)代國(guó)際關(guān)系研究院世界經(jīng)濟(jì)研究所前所長(zhǎng)陳鳳英為本文提供了專家意見(jiàn))

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