“三中全會決定中之字未提房價，這意味著,，政府調(diào)控樓市的思路發(fā)生了重大變化,。”中國房地產(chǎn)協(xié)會副會長,、亞太城市發(fā)展研究會秘書長卞洪登近日在接受記者采訪時表示,，十八屆三中全會未提及房價，但卻強調(diào)了兩點：一是使市場在資源配置中起決定性作用;二是保護農(nóng)民的財產(chǎn)權(quán)利。就此分析,，未來對樓市的調(diào)控應(yīng)該更主要依靠市場的手段,，因此“限購”、“限價”等行政調(diào)控手段應(yīng)逐步退出市場,。

　　那么,，三中全會后,，樓市調(diào)控政策是否會發(fā)生根本性變化?

　　連日來,，中國青年報記者在采訪中發(fā)現(xiàn)，針對三中全會后樓市調(diào)控政策可能發(fā)生的變化,，專家們有著不同的解讀,。

　　行政調(diào)控將漸行漸遠(yuǎn)

　　十八屆三中全會審議通過的《決定》全文兩萬字，涉及房地產(chǎn)領(lǐng)域的主要有兩處,。一是第18條中“加快房地產(chǎn)稅立法并適時推動改革”;一是第11條中,，“建立城鄉(xiāng)統(tǒng)一的建設(shè)用地市場，在符合規(guī)劃和用途管制前提下,，允許農(nóng)村集體經(jīng)營性建設(shè)用地出讓,、租賃、入股,，實行與國有土地同等入市,、同權(quán)同價�,！�

　　對此,，北京市房協(xié)秘書長陳志在媒體上撰文提出，“面對行政化調(diào)控"越調(diào)越漲"的怪圈,，十八屆三中全會開出的藥方是：調(diào)控回歸市場化,，完善土地供應(yīng)和房產(chǎn)稅改革。這些將成為調(diào)控樓價的主要手段,�,！�

　　在11月18日“財經(jīng)年會2014”的分論壇上，德意志銀行亞太區(qū)投資銀行執(zhí)行主席蔡洪平認(rèn)為,，“市場在資源配置中起決定性作用”,，這句話隱含著對過去10年房地產(chǎn)調(diào)控的批判，也意味著以后不會再像過去十幾年那樣調(diào)控房地產(chǎn)市場,。

　　記者就此詢問住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部政策研究中心主任秦虹,。她認(rèn)為，三中全會強調(diào)的是兩個方面：“市場在資源配置中起決定性作用”和“更好地發(fā)揮政府的作用”,。但大家在解讀時只關(guān)注了前者,，忽視了后者。“三中全會的方方面面都會對房地產(chǎn)市場有影響,�,！�

　　中國房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會副會長朱中一認(rèn)為，2010年以來的調(diào)控政策,，如差別化的信貸稅收政策,、雙向調(diào)控的思路(既增加保障性住房和支持自住性購房，又抑制投機性購房)在方向上是正確的,。至于一些城市在一定時期內(nèi)采取的限購政策和少數(shù)城市在審批商品房預(yù)售環(huán)節(jié)采取的限價措施,，也是在市場化調(diào)控政策未出臺前的階段性措施。而且,，以抑制投機投資為導(dǎo)向的限購政策在一些地方是利大于弊的,。朱中一同時提醒，若要實現(xiàn)2020年的改革目標(biāo),，有兩個問題要小心處理:一是如何把一些地方現(xiàn)行的限購,、限價等調(diào)控政策、措施向《決定》明確的改革方向穩(wěn)妥過渡;二是目前房地產(chǎn)市場地區(qū)差異性很強,，怎么樣因地制宜地落實《決定》也是一個問題,。

　　還有一些專家學(xué)者格外關(guān)注《決定》中提到的“加快推進(jìn)住房保障”。在他們看來,，這不僅是指保障房建設(shè),，而且提出了房地產(chǎn)調(diào)控的目標(biāo)。

　　秦虹認(rèn)為,，《決定》對房地產(chǎn)影響最大的是保障性住房要覆蓋常住人口,。

　　不過，也有一些學(xué)者將此解讀為,，政府將更多地采取市場化手段,，從供給上下功夫，來著力應(yīng)對一二線城市房價高企的問題,。

　　曾有過多年房地產(chǎn)從業(yè)經(jīng)驗的北京大學(xué)教授陳國強認(rèn)為,，市場化發(fā)展成為方向，行政化調(diào)控將漸行漸遠(yuǎn),�,！敖窈髸�更多地利用市場化思維、機制來引導(dǎo),，通過稅收,、經(jīng)濟等手段，而不是簡單的行政手段,�,！标悋鴱娬J(rèn)為,，近年來的房地產(chǎn)市場調(diào)控，以限購,、限貸,、限價等為手段的行政化調(diào)控色彩明顯，有形之手無處不在,、隨時顯現(xiàn),，無形之手則常常無影無蹤、難以施展,。盡管行政手段簡單靈活,，出手快見效也快，容易實現(xiàn)短期目標(biāo),，但是行政化調(diào)控極易扭曲市場關(guān)系,，模糊市場信號,，擾亂市場節(jié)奏,，從而埋下諸多隱患，帶來更多更深的困擾,。房地產(chǎn)市場的行政化調(diào)控教訓(xùn)即在于此,，過度迷信行政手段，無視市場機制,，忽略市場規(guī)則,，雖可能一時滿足短期目標(biāo)，但無助于行業(yè)中長期穩(wěn)定發(fā)展,。

　　如何增加供給平抑房價

　　18日,，國家統(tǒng)計局公布的數(shù)據(jù)顯示，70個大中城市中,，69個同比上漲,，65個環(huán)比上漲。

　　樓價的攀升與供給不足密切相關(guān),。北京首都創(chuàng)業(yè)集團董事長劉曉光說,，北京一年新增戶籍人口60萬人，新增常住人口50萬人,。新增新婚家庭十幾萬戶,。一手房一年供應(yīng)量至多18萬套，加上固定數(shù)量的存量房,，市場一年總共能提供20多萬套房,，不及新增人口的五分之一。

　　如何應(yīng)對如此巨大的需求?陳國強認(rèn)為,，填補需求要靠增加供給,。除了在絕對意義上的數(shù)量供應(yīng)中做加法,，還要同時提高住房土地的利用效率�,！稕Q定》中關(guān)于土地流轉(zhuǎn)的政策規(guī)定,，無疑為供應(yīng)更多的居住用地提供了可能性，而土地利用效率的提高則有賴容積率的相應(yīng)提高,。

　　土地的流轉(zhuǎn)在可能增加住房土地供應(yīng)量的同時,，勢必也會影響房價�,！稗r(nóng)村建設(shè)用地的流轉(zhuǎn),，肯定對于房地產(chǎn)的價格是有影響的�,！北本┦锥紕�(chuàng)業(yè)集團董事長劉曉光說,，“講到農(nóng)村建設(shè)用地的流轉(zhuǎn)，宅基地可以先試驗,。這對于城市邊緣土地價值的影響可能比較大,。”

　　卞洪登建議,，“未來大都市可持續(xù)發(fā)展需再走一次"上山下鄉(xiāng)"道路,。北京要想成為世界城市，就必須從轉(zhuǎn)變發(fā)展方式入手,，形成眾多城市群,，徹底改變城鄉(xiāng)兩重天的二元化結(jié)構(gòu)。改變鄉(xiāng)村的建設(shè)格局,，將大量平房改造成為三層以上別墅和五層左右公寓，既可以提高土地容積率,，提高土地利用率,，又可以增加北京農(nóng)民的收益�,！�

　　“33年前,，鄧小平鼓勵農(nóng)村多建樓房，就是一種節(jié)約土地,，提高城鎮(zhèn)化容積率的好辦法,。他說：“建房可以鼓勵公私合營或民建公助，也可以私人自己想辦法,。農(nóng)村蓋房要有新設(shè)計,，不要老是小四合院，要發(fā)展樓房,。平房改樓房,，能節(jié)約耕地,。蓋什么樣的樓房，要適合不同地區(qū),、不同居民的需要,。”卞洪登建議,，各地區(qū)就應(yīng)該把宅基地翻新建房招商權(quán)返還給農(nóng)民,。這樣農(nóng)民就可以用低房價與城里高房價抗衡，讓更多剛需城市購房者買到郊區(qū)更實惠的房子,。

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