債務(wù)加劇·土地破壞·泡沫累積——一些地方新型城鎮(zhèn)化誤入歧途

????新華網(wǎng)武漢８月２６日電 “新城”變“鬼城”,，地產(chǎn)泡沫向中小城市轉(zhuǎn)移,；城鎮(zhèn)建設(shè)淪為“圈地運(yùn)動(dòng)”，地方與開(kāi)發(fā)商聯(lián)手囤地,；地方政府負(fù)債率逐年增長(zhǎng),，借新債還舊債……當(dāng)前，在熱火朝天的新型城鎮(zhèn)化建設(shè)中,，少數(shù)地方正滑向歧途,，其背后的風(fēng)險(xiǎn)悄然滋長(zhǎng)。

????歧途一：舉債造城,，地方政府債臺(tái)高筑

????隨著我國(guó)城鎮(zhèn)化快速推進(jìn),，不少地方熱衷于拉大城市框架，從省會(huì)城市到小縣城都在制定和實(shí)施規(guī)�,？捎^的城市新區(qū)建設(shè)計(jì)劃,，但資金短缺和融資渠道狹窄等問(wèn)題一直困擾著各地政府。

????記者在西部一個(gè)城市新區(qū)采訪了解到,，由于上級(jí)劃撥的財(cái)政資金有限,，這個(gè)新區(qū)基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)資金基本上來(lái)源于銀行融資，２０１２年貸款融資近２０億元,，大多采取是小額短期高利息的形式,，部分貸款年息高達(dá)１２％，且存在“借新貸還舊貸”的情況,，財(cái)務(wù)壓力較大,。

????在巨大的籌資和償債壓力下，各地只好將土地收益作為資金來(lái)源,。而這種“賣(mài)地籌資”模式存在著一定的變數(shù)和隱患,。在青島市城陽(yáng)區(qū)，有關(guān)部門(mén)負(fù)責(zé)人表示,，受房地產(chǎn)調(diào)控政策影響,，土地出讓金收入受到影響，地方政府可籌措的建設(shè)資金明顯減少,，對(duì)推進(jìn)城市化進(jìn)程影響較大,。

????審計(jì)署日前公布的審計(jì)結(jié)果也顯示,，隨著土地出讓收入增幅下降，地方償債壓力也在加大,。２０１２年底,，４個(gè)省本級(jí)、１７個(gè)省會(huì)城市以土地出讓收入為償債來(lái)源的債務(wù)需償還本息２３１５億元,，為當(dāng)年可支配土地出讓收入的１．２５倍,。

????加快推進(jìn)城鎮(zhèn)化需要大量資金，據(jù)國(guó)家開(kāi)發(fā)銀行日前預(yù)計(jì),，未來(lái)３年我國(guó)城鎮(zhèn)化投融資資金需求量將達(dá)２５萬(wàn)億元,，城鎮(zhèn)化建設(shè)資金缺口約為１１．７萬(wàn)億元。而２０１３年至２０１５年,，財(cái)政資金僅能支持當(dāng)年城鎮(zhèn)化新增投資的五分之一左右,。

????有關(guān)專(zhuān)家認(rèn)為城鎮(zhèn)化進(jìn)程應(yīng)循序漸進(jìn)，不能搞運(yùn)動(dòng)式的新城建設(shè),。長(zhǎng)安大學(xué)城市研究所所長(zhǎng)王圣學(xué)教授認(rèn)為,，各地城鎮(zhèn)化融資目前資金需求量都很大，而且建設(shè)周期和回收周期都較長(zhǎng),，都存在融資渠道過(guò)于狹窄的問(wèn)題,。隨著各地債務(wù)量增加和土地收益的下降，這種融資方式是不可持續(xù)的,，因此急需構(gòu)筑多元化的融資體系為各地城鎮(zhèn)化建設(shè)提供資金支持,。

????歧途二：畸形地產(chǎn)，爛尾工程泡沫叢生

????隨著房地產(chǎn)調(diào)控的日趨嚴(yán)格,，部分房企正加速向中小城市轉(zhuǎn)移,，造成個(gè)別城市建設(shè)投資巨大，產(chǎn)業(yè)空心,，市場(chǎng)需求不足,，房地產(chǎn)泡沫有擴(kuò)大蔓延趨勢(shì)。

????在貴州黔東南自治州,，３５萬(wàn)人的縣級(jí)市凱里同時(shí)開(kāi)發(fā)了十幾個(gè)大型房地產(chǎn)項(xiàng)目,，城市變身大工地。其中,，“未來(lái)城”項(xiàng)目?jī)H住宅面積就達(dá)到５００萬(wàn)平方米,，預(yù)計(jì)提供５萬(wàn)多套住宅，居住近２０萬(wàn)人口,，相當(dāng)于凱里人口的一半,。而像這樣的樓盤(pán)在凱里還有不少。

????類(lèi)似凱里的城市還有很多,，但庫(kù)存量都很高,，消化能力又有限,。陜西漢中市正在投資建設(shè)許多大型樓盤(pán)。而記者發(fā)現(xiàn),，一些大盤(pán)出現(xiàn)銷(xiāo)售不暢，已售樓盤(pán)空置率也非常高,。上海易居研究院發(fā)布的２０１２年中國(guó)城市房地產(chǎn)市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)排行榜中,，排名前５０名的城市中，共有４６個(gè)城市位于內(nèi)陸地區(qū),，幾乎都是中小城市,。

????一些專(zhuān)家和市場(chǎng)人士認(rèn)為，需要為房地產(chǎn)泡沫負(fù)責(zé)的,，不只是開(kāi)發(fā)商,，更有地方政府。

????廣東惠州大亞灣地區(qū)曾經(jīng)規(guī)劃建設(shè)大型熊貓汽車(chē)城,，引來(lái)不少房地產(chǎn)資金涌入,。造成當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)畸形發(fā)展，大量的外地資金撤走,，留下了眾多爛尾項(xiàng)目,。近期，記者再度探訪大亞灣地區(qū),，發(fā)現(xiàn)這里依舊是高樓林立,，但城中空空，也沒(méi)有多少大型工業(yè)企業(yè)入駐,，成為房地產(chǎn)泡沫破裂的“重災(zāi)區(qū)”,。

????此外，某知名房企２００７年曾投資內(nèi)蒙古滿(mǎn)洲里,，拍下了１０００多畝土地,，銷(xiāo)售卻成了大問(wèn)題，至今項(xiàng)目成了巨大的爛尾,。

????一些地方打著推進(jìn)城鎮(zhèn)化的旗號(hào),，紛紛建設(shè)新城新區(qū)，并且有愈演愈烈之勢(shì),。專(zhuān)家警示,，這些新城新區(qū)，大多是采取賣(mài)地建房的開(kāi)發(fā)模式,，建設(shè)一批見(jiàn)效快成果明顯的房地產(chǎn)項(xiàng)目,，最后留下一堆爛攤子。

????暨南大學(xué)管理學(xué)院教授胡剛表示,，新型城鎮(zhèn)化,，一定要汲取上一輪城市規(guī)劃發(fā)展中的經(jīng)驗(yàn)教訓(xùn),，避免再出現(xiàn)廣州金沙洲、北京天通苑之類(lèi)的“巨型睡城”帶來(lái)嚴(yán)重的房地產(chǎn)泡沫,。

????誤區(qū)三：圈地賣(mài)錢(qián),，糧食安全遭受威脅

????當(dāng)前，我國(guó)部分地方政府與房地產(chǎn)企業(yè)“合謀”,，一邊大范圍圈地賣(mài)錢(qián),，打著“城鎮(zhèn)化建設(shè)”的旗號(hào)，一邊大面積囤地升值,，威脅著農(nóng)業(yè)生產(chǎn)和糧食安全,。

????在全國(guó)首家生態(tài)農(nóng)業(yè)示范縣黑龍江省慶安縣，正在大規(guī)模推進(jìn)“３個(gè)１０戰(zhàn)略”,，鞏固１０平方公里的老城區(qū),，新建１０平方公里新城區(qū)和１０平方公里產(chǎn)業(yè)園區(qū)。慶安縣國(guó)土局副局長(zhǎng)張金省告訴記者,，慶安地處東北腹地,，多是黑土地，上級(jí)劃撥的用地指標(biāo)有限,，每年不到１００公頃,。“而一個(gè)企業(yè)用１０公頃的現(xiàn)象很普遍,�,！睆埥鹗�無(wú)奈地說(shuō)，盡管這些土地采取宅基地置換,、增減掛鉤等方式取得,，仍難免踩住土地紅線(xiàn)的危險(xiǎn)。

????“上屆政府賣(mài)下屆政府的地”的現(xiàn)象在不少地方非常突出,。在房地產(chǎn)行業(yè)摸爬滾打了１０多年的福星惠譽(yù)地產(chǎn)公司副總經(jīng)理姚澤春說(shuō),，部分地方政府將城鎮(zhèn)化看成一次圈地機(jī)會(huì)，以新城開(kāi)發(fā)的名義,，將大量的農(nóng)業(yè)用地“劃”為建設(shè)用地,，以此來(lái)賣(mài)錢(qián)�,！耙恍┑胤桨凑掌溟_(kāi)發(fā)規(guī)模計(jì)算,，地都賣(mài)到２０年后了”。

????記者在采訪中發(fā)現(xiàn),，一些地方在執(zhí)行國(guó)家土地政策時(shí)存在兩種沖動(dòng)：城鎮(zhèn)化,、工業(yè)化急需空間的發(fā)展沖動(dòng)；土地財(cái)政下的“賣(mài)地沖動(dòng)”,。這兩種沖動(dòng)直接影響政府土地政策在執(zhí)行過(guò)程中“跑偏”：多占少補(bǔ),，先占后補(bǔ),，占好地補(bǔ)差地等現(xiàn)象突出，同樣威脅著土地資源保護(hù),。

????“城市像公司,，書(shū)記是董事長(zhǎng)，市長(zhǎng)是總經(jīng)理,�,！蔽錆h大學(xué)高級(jí)研究中心莊子銀教授說(shuō)，政府主導(dǎo)“駕馭市場(chǎng)”的情況下,，城鎮(zhèn)化不是“從下到上”地以市場(chǎng)發(fā)展為基礎(chǔ)進(jìn)行，而是“從上到下”地按照領(lǐng)導(dǎo)要求進(jìn)行,，這導(dǎo)致土地不能按照市場(chǎng)方式和價(jià)格來(lái)配置,。“這對(duì)于耕地的保護(hù)是十分危險(xiǎn)的,�,！保▓�(zhí)筆：徐海波，參與采寫(xiě)：陳亮,、熊琳,、烏夢(mèng)達(dá)、石志勇,、呂福明,、齊健、魏宗凱,、楊紹功,、孔翔鑫）

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