????新華網(wǎng)北京７月１８日電???國家統(tǒng)計局１７日公布的數(shù)據(jù)顯示，上半年中國樓市成交呈現(xiàn)量價增速雙降的局面,。局地成交量大幅下跌,，“零首付”重出“江湖”,，庫存高企市場預(yù)期變化……樓市“調(diào)整期”基本確立,。

????樓市“調(diào)整期”會持續(xù)多久,？房價回歸合理還需克服哪些障礙,？

????２０余地“松綁”樓市,，市場現(xiàn)分化總體“波瀾不驚”

????隨著７月１４日起江西南昌部分“解禁”限購令,，調(diào)整樓市政策的城市達到約２０個。

????“過去地產(chǎn)調(diào)控‘一刀切’,，市場信號基本處于失真狀態(tài),。”中國房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會首席研究員李戰(zhàn)軍說,，“限購政策逐步退出,，有利于讓房地產(chǎn)業(yè)回歸市場，也有利于產(chǎn)業(yè)政策的調(diào)整,�,！�

????記者調(diào)查發(fā)現(xiàn)，歷經(jīng)近半年的地方政策微調(diào),，房價未現(xiàn)大幅波動,，但全國市場分化明顯。

????－－預(yù)期看淡：購者觀望,，房企促銷,。在信貸收緊、資金壓力,、自住房供應(yīng)等多方因素的作用下,，市場供需雙方的預(yù)判轉(zhuǎn)向,，購房者觀望情緒增多，房企“讓利跑量”心理漸占上風(fēng),。搜房網(wǎng)調(diào)查顯示,，近六成受訪者認(rèn)為房價可能進一步下降。

????－－類型分化：住宅趨冷,，豪宅堅挺,。６月份以來，高端住宅市場呈現(xiàn)量價齊升特點,。上海中原地產(chǎn)研究咨詢部高級經(jīng)理龔敏認(rèn)為,，這說明政策調(diào)控趨于靈活合理，去年以來壓抑的需求得以釋放,。

????－－博弈變化：中介硬撐，業(yè)主降價,。雖然大部分二手房中介機構(gòu)仍不愿輕易降價,，網(wǎng)上掛出的價格與去年相比仍然“堅挺”，但多數(shù)買家看淡市場,，二手房議價空間明顯增大,。

????“調(diào)整期”確立，調(diào)整時間可能比以往更長

????調(diào)整期各市場主體心態(tài)各異,，部分開發(fā)商坦承“坐地生金”時代終結(jié),，卻仍存救市下觸底反彈幻想，一些剛需購房者持幣觀望的同時也有人等待抄底撈金,。

????“有人對此不以為然,，認(rèn)為是房地產(chǎn)市場的周期性調(diào)整。但這次下滑絕對不同于以往,�,！眹鴦�(wù)院發(fā)展研究中心金融研究所名譽所長夏斌說�,；仡櫍玻埃埃改甑模中慰焖俜崔D(zhuǎn),、２０１１年的Ｕ形反轉(zhuǎn)，這次的調(diào)整并非因為限購,、限價等行政因素,。因此“不能憑以往經(jīng)驗而論”。

????中國房地產(chǎn)數(shù)據(jù)研究院執(zhí)行院長陳晟認(rèn)為,，當(dāng)前的房地產(chǎn)業(yè)呈現(xiàn)增速下行,、高位盤整、理性回歸三個特征,�,！耙痪�城市存貨壓力相對較小,，有可能在明年下半年復(fù)蘇，二三四線城市的調(diào)整時間將更長”,。高通智庫則認(rèn)為,，基于當(dāng)前核心城市房地產(chǎn)供應(yīng)增加趨勢、群眾觀望情緒,，以及行業(yè)資金鏈格局判斷,，２０１４年房地產(chǎn)調(diào)整可能呈現(xiàn)Ｌ形走勢，即本次房地產(chǎn)調(diào)整將比過往更長,。

????“中國樓市消化不良,，前期已經(jīng)把未來房價上漲空間透支了�,！比f科集團執(zhí)行副總裁毛大慶說,，“要慢慢通過市場來平衡，房地產(chǎn)‘不可能是一個永遠(yuǎn)沒完沒了漲價的產(chǎn)品’,�,！�

????深度“擠泡泡”，三大阻力值得警惕

????樓市總體回調(diào),，但記者調(diào)查發(fā)現(xiàn),，三大不確定因素仍需警惕。

????警惕地方借“分類指導(dǎo)”之機救市,。７月１０日起,，濟南限購政策全面放開；房價幾可比肩一線城市的廈門也傳出松綁消息,。住建部政策研究中心研究員王玨林說：“濟南全面放開限購勢頭過猛,、動作太大，中央授權(quán)地方調(diào)控不意味著‘放水’,。要警惕以調(diào)整之名渾水摸魚,、突破政策底線�,！�

????一線樓市仍“局部過熱”,。近期，北京,、上海等一線城市多個單價超５萬元的“天價盤”集中入市,。此外，土地面粉貴過面包的情況仍在一線城市上演,。業(yè)內(nèi)人士擔(dān)憂,，隨著三四線城市風(fēng)險不斷增加，房企為趨避風(fēng)險將重回一線城市“避風(fēng)港”拿地,，需警惕加劇后市隱患,。

????警惕開發(fā)商資金鏈緊張施壓房貸“開閘”,。房價下行趨勢漸顯、購房者觀望情緒加重,、商品房庫存高企,，開發(fā)商對信貸開閘的呼聲也逐漸升高。多位專家指出,，樓市后市會不會反彈,，最關(guān)鍵因素就是信貸政策是否放松。

????王玨林指出,，樓市調(diào)整過程中,，要防止個別地方政府夸大困難程度、房地產(chǎn)公司過分強調(diào)行業(yè)困難,，將個別案例和區(qū)域的問題擴大化,。應(yīng)保持政策定力，堅決遏制投資投機行為,、保護剛需,，避免“用錯藥”“過猛用藥”導(dǎo)致房地產(chǎn)業(yè)走上回頭路。

????從“政策市”到“市場市”,，長效機制不能失約難產(chǎn)

????“樓市進入調(diào)整期，同時也是完善各項政策的窗口期,�,！弊〗ú空�策研究中心主任秦虹說，“從長遠(yuǎn)看,，要實現(xiàn)房地產(chǎn)市場的健康穩(wěn)定發(fā)展,，不暴漲暴跌，必須切實推進土地,、財稅,、金融體制的改革，以及與房地產(chǎn)市場運行相配套的地產(chǎn)稅制改革,�,！�

????一是改革金融體系建立長效機制�,！胺康禺a(chǎn)市場冷熱關(guān)鍵在金融,。”中國房地產(chǎn)及住宅研究會副會長顧云昌認(rèn)為,，必須防止過高的金融杠桿形成房地產(chǎn)泡沫,。當(dāng)前還要繼續(xù)執(zhí)行差別化的信貸政策。

????二是改革土地制度增加有效供給,。陳晟認(rèn)為,，房地產(chǎn)市場最終仍取決于供求關(guān)系,，應(yīng)積極調(diào)整結(jié)構(gòu)，適度降低工業(yè)用地和商業(yè)用地指標(biāo),，增加住房用地指標(biāo)平抑房價,。同時試點農(nóng)村集體建設(shè)用地入市，增加土地的長期供應(yīng),�,！暗胤秸�府壟斷土地市場是��(dǎo)致地價房價越來越高的重要原因�,！鳖櫾撇�說,，土地制度改革對促進房地產(chǎn)市場健康發(fā)展意義重大。

????三是推進房地產(chǎn)稅的立法,。秦虹建議盡快推進住房信息聯(lián)網(wǎng)和不動產(chǎn)登記制度工作,，在此基礎(chǔ)上推進房地產(chǎn)稅。顧云昌建議,，通過加快房地產(chǎn)稅立法,，調(diào)整改革房地產(chǎn)業(yè)稅收體系，增加持有環(huán)節(jié)的稅收比重,，降低交易環(huán)節(jié)的稅收,，理順開發(fā)環(huán)節(jié)的稅費征收。

????專家指出,，長效機制是決定我國樓市能否從政策市向市場市順利過渡的關(guān)鍵,。６月底未能“順產(chǎn)”的《不動產(chǎn)統(tǒng)一登記條例》、“呼聲大,、動靜小”的房產(chǎn)稅試點等都說明其中的利益博弈和難度,。一些改革方向已成共識，但關(guān)鍵在于政府能否拿出改革攻堅的勇氣,，超脫利益掣肘,，讓長效機制按照既定時間表、路線圖推進,。（記者劉敏,、王暉余、烏夢達,、鄭鈞天）

相關(guān)內(nèi)容推薦：