????新華網上海２月２２日電（記者葉鋒）８年多前,，每平方米單價超過１０萬元的“湯臣一品”入市,，令人咋舌。而眼下,，一些熱點城市在售的類似“天價豪宅”項目,，已有１０多個之多。

????這些豪宅緣何定出“天價”,？誰是背后推手,？豪宅扎堆涌現(xiàn)，將對樓市帶來怎樣的“沖擊波”,？“新華視點”記者進行了采訪,。

????“天價”背后的“成本秘密”

????“湯臣一品”已非“孤品”。有市場機構統(tǒng)計,，２０１３年以來,，北京,、上海有成交記錄的單價超過１０萬元的商品住宅項目均達到十多個。

????地段稀缺,、建造考究,、品質“高貴”等往往是這些天價豪宅的重要賣點。

????“目前我們公寓價格是每平方米８－２０萬元,，聯(lián)排別墅是１０－２０萬元／平方米,，均價算下來在每平方米１５萬元左右�,！保保谷�,，上海“蘇河灣華僑城”售樓人員對外如此介紹,。

????該項目位于中心城區(qū)寸土寸金的蘇州河畔,，所在地塊于２０１０年２月出讓，由華僑城集團以７０．２億元的天價獲得,，樓板價高達每平方米５２８５５元,，是顯赫一時的“地王”。業(yè)內人士分析,，對于近幾年拿地的豪宅,，土地成本往往是其成本的大頭，且在總成本中的比重也要高于普通住宅,。

????記者實地探訪了上海徐匯區(qū)“黃金地段”一在售房源單價超過１０萬元的豪宅項目,。售樓人員介紹，公寓所用的鎖具都是意大利進口的,，“一把鎖就要一萬多元”。開發(fā)企業(yè)負責人告訴記者,，該項目每平方米裝修成本達到８０００元－１萬元,。目前該項目物業(yè)費就超過每平方米每月１４元，是一般住宅項目的四五倍,。

????許多“天價豪宅”的項目利潤同樣驚人,。比如，業(yè)內人士給“湯臣一品”估算,，每平方米的土地成本不超過１萬元,，建安成本不超過１萬元，前期加配套不會超過０．２萬元,，加上各項稅費,，綜合成本應在每平方米三四萬元�,！疤K河灣華僑城”項目所在地塊雖為“地王”,，但與其十多萬元的單價相比,，利潤之高也是非同尋常。

????“即便考慮到開發(fā)周期長,、綜合稅費及財務成本高,，不少豪宅項目的利潤之高仍然驚人�,！鄙虾７康禺a科學研究院副院長嚴榮說,。不過，也有業(yè)內人士認為,，一些市中心的豪宅項目原為多年前的毛地,，動遷資金重、開發(fā)周期長,、不確定因素多,，非一般房企所能承受，“高利潤背后也是高風險”,。

????“天價豪宅”誰在追逐,？

????２０１３年，剛需樓盤熱銷,，許多豪宅項目也趨于活躍,。以上海為例，同策咨詢研究部數(shù)據(jù)顯示,，去年上海單價在每平方米１０萬元以上的頂級豪宅成交了１１２套,。“湯臣一品”自２００５年１０月底開盤,，８年多來一共售出７３套,。

????一套單價為１０萬元的住房，總價需數(shù)千萬元,。如此天價,，誰在追逐？上述徐匯區(qū)豪宅項目銷售負責人介紹,，買家中７０％左右是境內人士,，約３０％是境外人士（含華人移民）；買房者中,，三四成人選擇全額付款,。

????同策咨詢研究部總監(jiān)張宏偉認為，天價豪宅市場活躍,，一是富豪階層人數(shù)的不斷增多,，二是通脹及人民幣升值壓力增大，三是市場對“限購”等措施的效果已逐步消化，四是全球資本對中國內地及部分熱點城市發(fā)展前景看好,。

????豪宅市場并非一片紅火,。以上海市場為例，近年來銷售較好的主要是市中心土地稀缺地段的高檔公寓,；一些郊區(qū)的高檔別墅,，則不乏情形慘淡者。比如,，青浦朱家角地區(qū)目前共有六七個別墅項目,，供應量較大。一房企幾年前拿地建的別墅項目去年就已達到預售條件,，但遲遲沒有開盤,。“按現(xiàn)在的情形,，肯定賣不動”,。該房企負責人說。

????“一般說來,，調控之下,，高檔住宅市場會‘冷凍’得更快，恢復得更慢,�,！奔稳A（中國）有限公司副董事谷文勝說。

????天價樓盤往往也是地方部門在調控中緊盯的目標,。去年以來,，嚴控漲價樓盤尤其是高價項目入市，成為多個城市樓市調控的重要舉措之一,。

????近期,，北京、上海等地陸續(xù)推出了“高價盤”,。對此,，東部地區(qū)有房管部門負責人坦言：“政府收取了土地出讓金，卻不讓開發(fā)商賣樓,，時間長了也說不過去�,！痹凇巴恋刎斦�”之��,，高價房的“預售管理”也往往只是“緩兵之計”。

????“天價豪宅”沖擊波

????統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示,，去年全國城鎮(zhèn)居民人均可支配收入為２２４６元,。天價豪宅僅僅是一平方米面積，就相當于一個普通城鎮(zhèn)居民四五年的收入總和,。

????不可否認,，其對樓市的“助漲效應”顯而易見,。在統(tǒng)計數(shù)據(jù)方面，每遇高價住宅項目成批入市,，當周,、當月的住宅“均價”常會被明顯推高。在市場預期方面,，一旦天價地塊,、樓盤面市，周邊的房價往往應聲而漲,，甚至迅速透支未來漲幅,。１月２８日，上海大寧路街道一宅地拍出超百億元身價,，樓板價達到每平方米４７６０９元,，未來的豪宅已是“指日可待”。地王在前,，“樓王”可期,，春節(jié)過后，該地區(qū)二手房紛紛“跳價”,。

????“對于普通購房者來說,，豪宅項目無論如何降價，也都遠遠超過他們的購買力,。但如果天價住宅‘遍地開花’,，就會對購房者心理和整個市場產生巨大沖擊作用�,！鄙虾７康禺a科學研究院副院長嚴榮說,。

????業(yè)內人士認為，對于豪宅市場的調控,，應注意行政,、經濟等手段的綜合運用。首先,，在土地供應上要優(yōu)先確保保障性住房和普通住宅,，以大量“平價住宅”的入市穩(wěn)定市場預期，對沖豪宅的“助漲效應”,。其次,，對豪宅市場捂盤惜售、哄抬房價,、虛假銷售等違規(guī)行為,，應密切監(jiān)管、嚴厲查處。再次,，借鑒國際市場的經驗,，研究適時開征“豪宅稅”，調節(jié)住宅市場的多元化需求,。

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