控房價(jià)的組合拳里又添新丁。

　　為著力解決剛性需求,、改善性需求和夾心層家庭的住房困難,，10月23日,，北京市住建,、國土,、規(guī)劃,、財(cái)政等多部門聯(lián)合印發(fā)《關(guān)于加快中地位自主性改善型商品住房建設(shè)的意見》,，明確北京市今后將加快發(fā)展自住型商品住房,，同時(shí)，針對(duì)樓市調(diào)控全面升級(jí)出臺(tái)了七條措施（以下簡稱“京七條”）,。

　　截至目前,，明確開發(fā)自住商品房的地塊已有8處，分布在朝陽,、海淀,、昌平、門頭溝等多個(gè)區(qū)域,，基本形成了年底兩萬套的供應(yīng),，明年將供應(yīng)5萬套。

　　這是繼今年3月底“京十五條”調(diào)控措施提出“北京將進(jìn)一步降低自住型,、改善型商品住房的價(jià)格,，逐步將其納入限價(jià)房序列管理”后,，北京市政府正式制定實(shí)施自住商品房政策。

　　該《意見》規(guī)定自住商品房的銷售均價(jià)比同地段,、同品質(zhì)的商品房低30%左右,，套型建筑面積以90平方米以下為主，并不設(shè)戶籍限制,，非京戶藉家庭符合條件也可以購買,。

　　面對(duì)領(lǐng)跑全國房價(jià)的北京，新政一落地立刻引來各界討論,，這種被稱為“七折房”的自住商品房與其他房屋類型有何區(qū)別,、它能否肩負(fù)穩(wěn)定房價(jià)的重任？

　　名目繁多,，自住商品房站隊(duì)何方

　　在北京工作的于群夫婦和父母住在一起,，為了即將出世的孩子，于群準(zhǔn)備加入購房行列,�,？吹阶宰∩唐贩康膬�(yōu)惠政策后，于群很是興奮,，然而,，細(xì)讀之下卻發(fā)現(xiàn)政策依然有附加限制。

　　此次出臺(tái)的意見中提出,，為防止個(gè)別購房人利用轉(zhuǎn)讓自住型住房獲利，規(guī)定自住型商品房購房人取得房屋所有權(quán)證后,，原則上5年內(nèi)不得轉(zhuǎn)讓,，而在5年后入市轉(zhuǎn)讓的，增值部分應(yīng)將差價(jià)的30%繳納土地收益等價(jià)款,。

　　“我國住房類別目前主要分為商品房和保障房,，既然稱為商品房，為何卻像保障房中的兩限房一樣限制面積和入市,？”對(duì)于自住商品房似是而非的性質(zhì),，于群十分疑惑。

　　其實(shí),，不僅于群一家,，民眾和專家對(duì)自住商品房的討論首先就糾結(jié)在概念界定上。

　　中國房地產(chǎn)學(xué)會(huì)副會(huì)長陳國強(qiáng)給出的解釋是：“京七條對(duì)自住商品房與以往保障房的區(qū)別并沒作詳細(xì)的表述,。從字面上理解,，其仍然屬于商品房的范疇，但與普通商品房在售價(jià),、套型與購買對(duì)象上有明顯差別,。然而，它又不是保障性住房，保障性住房主要解決中低收入群體的住房問題,，而自住商品房針對(duì)的恰恰是處于中端收入的改善性剛需購房群體,，即中間夾心層的住房需求�,！�

　　與此同時(shí),，中國人民大學(xué)民商法研究所所長劉俊海向記者指出：“自住商品房的推出明確區(qū)分了消費(fèi)自用和商業(yè)投資兩種不同的購房行為，對(duì)于超出自住需求而用于出租,、出售或保值增值的商品房和用于滿足公民生存權(quán)的商品房在監(jiān)管政策層面要有不同的政策對(duì)待,，在權(quán)利保護(hù)的優(yōu)先順序上，投資性需求排在生存權(quán)之后,�,！�

　　“商品房人為限價(jià)，表面上看違背了平等的市場原則,，但平等不等于相同,。因?yàn)樽非蟮哪康牟煌�，在市場價(jià)格上有所區(qū)分,，并決定了政府收取稅收比例的不同,，是具有法理依據(jù)的�,！�

　　從早前的經(jīng)適房,、廉租房、公租房,、兩限房到最新出臺(tái)的自住型商品房,，面對(duì)名目繁多的住房類型，一些網(wǎng)友建議政府在概念上不應(yīng)再做加法而是減法,，避免公眾對(duì)概念的混淆,。“控制房價(jià)的初衷是好的,，但最怕變成一場概念游戲,。”于群向記者表示,。

　　打供應(yīng)牌能否穩(wěn)定房價(jià)

　　盡管對(duì)其屬性的劃分沒有明確的界定,，但政府在京七條中已明確自住商品房用地在土地供應(yīng)計(jì)劃中單列，供應(yīng)規(guī)模要達(dá)到市場的40%~50%,。

　　在專家看來,，對(duì)自住商品房的數(shù)量界定是一種從抑制需求到強(qiáng)調(diào)供應(yīng)的轉(zhuǎn)變。

　　中國人民大學(xué)經(jīng)濟(jì)學(xué)院副院長劉元春表示：“過往的房地產(chǎn)調(diào)控目標(biāo)會(huì)打擊市場需求,，特別是投資,、投機(jī)性的需求,，但卻沒有使得房屋銷售量和價(jià)格下降，這意味著問題在于供給并非需求,�,！�

　　然而，民眾擔(dān)心的是,，對(duì)比之前推廣的限價(jià)商品房,，自住商品房的出現(xiàn)能否扭轉(zhuǎn)當(dāng)前房價(jià)飆升的局面。

　　2010年,，中國鐵建集團(tuán)以14.6億元拍下房山區(qū)長陽鎮(zhèn)起步區(qū)6號(hào)地居住項(xiàng)目用地,，并依照規(guī)劃打造北京首個(gè)“限房價(jià)、競地價(jià)”的限價(jià)商品房樓盤——長陽國際城,，共建房2394套,。

　　兩年來，除中國鐵建的長陽國際城外,，許多知名開發(fā)商都在此地相繼開發(fā)樓盤,。

　　回顧購房經(jīng)歷，長陽國際城限價(jià)房的業(yè)主吳先生告訴中國青年報(bào)記者,，當(dāng)初的均價(jià)限制在每平方米1.25萬元,，而同時(shí)期該區(qū)域的長陽半島樓盤和芭蕾雨悅都樓盤的均價(jià)在1.5萬元至1.6萬元不等。

　　當(dāng)記者來到長陽國際附近的一家房屋中介時(shí)發(fā)現(xiàn),，對(duì)面長陽半島的樓盤價(jià)格已經(jīng)達(dá)到每平方米2.8萬元左右,，漲幅幾近翻倍。

　　“這個(gè)區(qū)域里只有長陽國際城的馨然嘉園是限價(jià)商品房,，兩年前參與搖號(hào)的人已達(dá)到9000多名,，限價(jià)房在數(shù)量上遠(yuǎn)不及周圍逐漸增多的普通商品房，更別提會(huì)拉低房價(jià),。”吳先生和記者說,。

　　“由于此前的保障性住房在整個(gè)房地產(chǎn)供應(yīng)中的比重太小,，加之商品房本身供給不足，使得整體房價(jià)攀升,�,！眲⒃�春��(qiáng)調(diào)，“因此,，對(duì)商品房的調(diào)控應(yīng)該在供給戰(zhàn)略上重新審視,，改變根本性的格局狀況�,！�

　　據(jù)北京住建委相關(guān)人士介紹,，未來北京住房供給將建成三元制的模式,，保障房、自住型商品房以及商品房的比例為1:2:2,，即保障房占比20%,，商品房占比80%，自住型商品房在商品房中占50%左右,。

　　“如果看統(tǒng)計(jì)數(shù)字,，可以保證的是兩萬套七折房會(huì)在短期內(nèi)對(duì)房價(jià)有下拉的作用。但能否真正的抑制房價(jià),，關(guān)鍵是要把這50%的市場比例變成后續(xù)的長期供應(yīng),，若能保持相應(yīng)的供給規(guī)模，那自住型商品房對(duì)未來住房市場格局會(huì)產(chǎn)生明顯的影響,�,！标悋鴱�(qiáng)告訴中國青年報(bào)記者。

　　防止腐敗,，后續(xù)監(jiān)管要跟上

　　北京市住建委的最新統(tǒng)計(jì)顯示,，今年9月北京新房市成交量達(dá)到1.3萬套，創(chuàng)近4年來“金九”時(shí)期的最高值,。

　　面對(duì)如此巨大的市場需求,，在讓利3成的價(jià)格優(yōu)勢面前，除了對(duì)房價(jià)回落的期待,，民眾不免對(duì)自住商品房的未來產(chǎn)生擔(dān)憂,。

　　經(jīng)濟(jì)學(xué)者馬光遠(yuǎn)在微博上算了一筆投資賬，發(fā)現(xiàn)如果未來5年房價(jià)漲幅不超過70%,，七折房的投資收益率要遠(yuǎn)高于一般商品房,。

　　“假定一套商品房價(jià)格是1萬元，7折則是7000元,，若5年后漲幅20%,，購買普通商品房的人賺2000元，而七折房賺了5000元,，上繳30%的收益后仍賺3500元,，高于普通商品房的收益�,！痹隈R光遠(yuǎn)看來,，這種低價(jià)房的利潤高，尋租空間較大,，也極易成為腐敗的高發(fā)地,。

　　面對(duì)可能預(yù)知的風(fēng)險(xiǎn)，北京市住建委在“京七條”中雖然明確提出加強(qiáng)限購監(jiān)督,、組建監(jiān)督委員會(huì),、嚴(yán)打騙購行為等各項(xiàng)措施升級(jí),，但對(duì)如何有效監(jiān)管違法入市交易等問題尚未作更多的說明。

　　準(zhǔn)入嚴(yán)謹(jǐn),，但后防不力,，值得注意的是，與自住商品房類似性質(zhì)的限價(jià)房在后續(xù)監(jiān)管上已經(jīng)出現(xiàn)了漏洞,。

　　作為北京首個(gè)限價(jià)商品房項(xiàng)目,，2012年，長陽國際城的業(yè)主與開發(fā)商簽訂的合同中就明確規(guī)定了自房屋交付之日起,，兩年內(nèi)不得將該住房出租或出售,，否則將按國家法定折舊規(guī)定按折舊后價(jià)格退回開發(fā)建設(shè)單位。

　　但現(xiàn)實(shí)情況是,，入住不到一年,，此處便被媒體曝出有業(yè)主在沒拿到房產(chǎn)證的情況下就通過中介出售房子。

　　兩天前,，中國青年報(bào)記者詢問了房山區(qū)長陽國際城外的幾家中介公司,，但中介的工作人員都表示，長陽國際城是限價(jià)商品房,，不準(zhǔn)進(jìn)入市場,。

　　隨后，記者調(diào)查發(fā)現(xiàn),，目前小區(qū)內(nèi)還有不少人是租房入住的,。一位大爺告訴記者，自己和家人是今年5月租下的一套二居室的房子,，價(jià)格是2400元/月,，并且在他們居住的單元樓里，多半都是租客,�,！霸S多人在這邊買了房子，但又不在這邊住,，我所在的單元入住率50%左右”,。

　　面對(duì)限制租售的條款，一些業(yè)主提出,，既然擁有合法產(chǎn)權(quán)，限制租售是否合法,？

　　對(duì)此,，中國人民大學(xué)民商法研究所所長劉俊海指出，雖然物權(quán)法中明確了個(gè)人房屋買賣自由,，但在考慮物權(quán)法的同時(shí),，也要尊重合同法,。“限制租售的要求并不是政府行使公權(quán)力,，而是在購買房屋時(shí),，購房者與政府達(dá)成了某種約定，在雙方自愿接受限制條件下簽訂了合同,，政府與購房者達(dá)成了一種契約關(guān)系,，通過契約約束了購房者。因此,，雙方都要遵循合同中的規(guī)定,。”

　　與此同時(shí),，為了避免監(jiān)管漏洞,，中國房地產(chǎn)學(xué)會(huì)副會(huì)長陳國強(qiáng)強(qiáng)調(diào)，自住商品房的后續(xù)工作更為重要,�,！耙环矫妫�要��(yán)格進(jìn)行資格審核并及早公布相關(guān)的房產(chǎn)信息和購買者信息,。而在未來退出上市的環(huán)節(jié)上也要更為透明公開,，如對(duì)入市收益上繳政府的部分等信息都需要進(jìn)行監(jiān)督，要有相應(yīng)的機(jī)構(gòu)來行使監(jiān)管的責(zé)任,�,！�

　　本報(bào)北京10月28日電

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